El mercado inmobiliario industrial atraviesa un nuevo ciclo de crecimiento impulsado por la estabilización de la economía global y la reconfiguración de las cadenas de suministro.
En este contexto, Guatemala destaca como uno de los mercados industriales inmobiliarios más atractivos de Centroamérica debido a sus rendimientos superiores y a su crecimiento económico resiliente.
Durante su participación en Expo Bodega 2026, Tomás Pinto, explicó que el sector industrial y logístico se está consolidando como uno de los principales beneficiarios del nuevo ciclo inmobiliario global.
“El mercado inmobiliario está entrando en una nueva etapa donde el capital vuelve a buscar activos respaldados por fundamentos sólidos. Sin embargo, la recuperación no se está dando de manera uniforme y el sector industrial se posiciona como el segmento con mayor dinamismo”, señaló Pinto.
De acuerdo con datos de JLL Global Capital Markets y el análisis de EY, los volúmenes globales de inversión inmobiliaria han recuperado cerca del 97% de los niveles observados en 2022, mientras que el diferencial de retorno entre activos inmobiliarios y bonos ha vuelto a impulsar el interés de inversionistas institucionales.
El estudio destaca que Centroamérica está captando cadenas de suministro provenientes de Estados Unidos, especialmente en manufactura, dispositivos médicos y electrónica, impulsados por su cercanía geográfica, integración comercial y competitividad.
Según estimaciones del BID citadas por EY, América Latina podría captar hasta USD 78 mil millones adicionales en exportaciones derivadas de procesos de nearshoring.
En este escenario, Guatemala presenta uno de los perfiles de riesgo-retorno más atractivos de la región.
Según estimaciones de CBRE, Logan Guatemala y análisis de EY, los cap rates en logística Clase A en Guatemala oscilan entre 9% y 10%, casi el doble de los niveles observados en mercados industriales prime de Estados Unidos.
Estructuración financiera
“Guatemala ofrece una combinación atractiva de rendimientos superiores y crecimiento macroeconómico sólido. La ventana de oportunidad está abierta, pero no será permanente. La ventaja será para quienes ejecuten con mayor disciplina financiera”, afirmó Tomás Pinto.
EY advirtió que el nuevo ciclo industrial exige mayor disciplina financiera, gobernanza clara y capacidad de ejecución. A medida que el mercado avanza hacia una mayor institucionalización, los proyectos deberán responder a estándares más altos de diseño, infraestructura, gestión y estructuración financiera. En este entorno, los desarrollos con mayor potencial serán aquellos capaces de operar como ecosistemas integrados, incorporando conectividad, energía, seguridad, talento humano y servicios logísticos especializados para generar valor sostenible a largo plazo.
Según el análisis, uno de los principales riesgos para los proyectos industriales en Centroamérica no es la demanda, sino los errores en la estructuración financiera, la exposición cambiaria o la dependencia excesiva de pocos inquilinos. De hecho, EY señala que la diferencia entre un proyecto exitoso y uno fallido suele estar determinada por la calidad de su modelación financiera y la capacidad de anticipar riesgos desde las etapas iniciales.
Ante este panorama, las estrategias más sólidas están apostando por esquemas build-to-lease con pre-arrendamiento, estructuras de inversión con gobernanza clara y financiamiento multilateral que permitan fortalecer la resiliencia de los proyectos y maximizar su potencial de crecimiento.
Para EY, el actual ciclo industrial representa una oportunidad estratégica para inversionistas y desarrolladores con visión de largo plazo, disciplina financiera y capacidad de ejecución. En un mercado donde la demanda continúa creciendo y la oferta sigue siendo limitada, la ventaja competitiva estará en quienes logren estructurar mejor su capital, gestionar adecuadamente el riesgo y desarrollar plataformas industriales preparadas para las necesidades del futuro.
